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一線樓市房價強勢上漲 京改善型需求向郊區外溢

2014-01-23 來源: 編輯:朱麗霞 發布:泗陽房產網
 
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憑借著無可替代的資源優勢,國內一線城市房價穩步上漲。2013年11月,北上廣深等一線城市房價上漲達20%。專家分析,在相當長的時間內,一線城市的聚合效應依舊強勁,房價上漲勢頭不可逆轉。以北京為例,隨著整體房價持續上漲以及調控轉向剛需,改善型商品房正面臨價格持續上漲的壓力。

同時,隨著北京土地市場供應逐漸向城市外圍擴展,北京商品住宅供應也呈現出郊區化特點,京城改善型需求也隨之呈現出外溢趨勢。業內預計,以平谷區域為代表的遠郊板塊,隨著地鐵規劃的落實,區域價值大幅提升,未來很可能成為北京下一個房價爆發板塊。

改善型需求必然外溢

國家統計局發布的2013年11月全國70大中城市的房價指數顯示,11月,北上廣深四大一線城市新建商品住宅價格同比上漲均超過20%,這也是四大一線城市連續3個月漲幅超20%。

業內人士指出,一線城市房企扎堆搶地王提高了市場價格預期,同時一線城市人口增長迅速,購買力旺盛,帶動了房價上漲。此外,一二線城市集聚了過多的資源,房價易漲難跌。

同時,專家提示,調控雙軌制已日趨明朗。據預測,今年北京自住型商品用地的供應量將占到住宅用地總供應的七成。自住型商品房將逐漸成為滿足剛需的主力產品。然而自住型商品房受成本控制影響,品質與商品房無法相比。另外,商品房土地因供應減少價格必然看漲,城區內改善型樓盤將會顯現出高端化趨勢。這些因素都將導致置業成本上升,很可能讓一部分改善型需求向郊區外溢,屆時郊區純商品房的價格也必然水漲船高。

遠郊接力土地供應

事實上,從近年來北京土地市場供應結構判斷,供應郊區化趨勢已十分明顯。在2013年北京市出讓的131宗經營性用地中,五環外地塊約占總數的90%。

2013年11月下旬,在一場奪地大戰中,中弘地產不惜以商品房面積部分全部配建自住型商品房的代價拿下了平谷區夏各莊鎮地塊。業內人士表示,北京土地供應外擴的效應日益明顯,傳統認識上距城市核心區較遠的遠郊地塊也開始成為房企爭搶的對象。隨著自住型商品房的供應比例逐漸上升,郊區純商品房的價格必然出現快速抬升。

以平谷為例,一些有遠見的房企已經提前進駐該區域。包括城建、首開、中弘、天潤、山水文園等開發企業已先后進駐該區域實施開發建設。其中,由城建、首開集團聯合成立首城置業更是在2011年連拿兩塊土地,其打造的區域內最大樓盤首城匯景灣也成為區域內的標志項目。

中國城市規劃設計研究院高級城市規劃師居住規劃設計研究中心主任趙文凱分析,目前“大北京”的概念越來越走向實際,北京將沿著“多中心,分散式”的發展方式,各新城發展都很迅速。以平谷區為例,隨著快速交通的發展,其遠郊區縣的角色正在發生變化,很有可能從臺后走到臺前。

交通助力平谷樓市起飛

日前,平谷區區長姜帆表示,地鐵平谷線規劃取得重大進展,該項目已納入北京2020年軌道交通規劃網絡,目前線路方案已經報至市規劃委等待批復。未來,通車后從平谷用半小時將直達東壩,并實現與地鐵3號線、12號線換乘。

首城匯景灣銷售負責人分析,處于河北境內燕郊的房價開始超越萬元大關的時候,越來越多的人開始意識到房價與之相似的平谷區域價值潛力。事實上,2013年全年,首城匯景灣項目實現銷售額近10億元。其中一居和小兩居更是全部被搶購一空。

板塊配套快速升級

隨著改善型需求不斷外溢,購房者對郊區板塊內的配套要求也日益提高。作為區域內目前惟一的大型社區,首城匯景灣總建筑面積約46萬平方米,臨近萬畝森林公園小龍河公園。平谷區青山疊翠,水系獨立,空氣清新,森林覆蓋率為67.5%,居全市首位。該項目緊鄰北師大附屬中學平谷分校、東交民巷小學平谷分校,在硬件及師資配備方面盡可坐享名校資源。業內人士表示,學區價值不言而喻,北京海淀區五道口部分學區房均價已達10萬元/平方米,高出周邊房價數萬元,由此可見,學區價值堪稱房產保值增值最重要的保證之一。

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